상가🏢vs 주택🏡, 재산세 조회 완전정리! 내 건물 세금이 이렇게 다르다고?

재산세 고지서 받아보고 "왜 이렇게 많이 나왔지?" 하고 놀라신 적 있으신가요? 같은 금액대의 부동산이라도 주택이냐, 상가(또는 오피스텔)냐에 따라 재산세 부담이 크게 달라집니다.

이번 글에서는 주택과 상가(비주거용)의 재산세 차이를 비교하고, 실제 사례를 통해 어떤 요소들을 꼭 체크해야 하는지 안내해드릴게요.

상가 vs 주택 재산세 조회

1.과세 방식의 가장 큰 차이: 공정시장가액비율

재산세는 단순히 '시세'에 비례해서 나오는게 아닙니다. 과세표준은 다음과 같이 계산돼요.

과세표준= 시가표준액 X 공정시장가액비율

공정시장가액비율(기준)
- 주택  : 60% (2022년 100% -> 단계적 인하)
- 상가, 오피스텔(비주거용) : 평균 70~100% (지자체  판단에 따름)

➡️ 같은 6억짜리 건물이라도,
• 주택이면 과세표준이 3.6억
• 상가면 과세표준이 4.2~6억으로 산정될 수 있습니다.
과세표준 차이 => 세금 차이로 직결됩니다.

2. 세율 구조 차이: 주택은 누진, 상가는 단일

과세표준 6천만 원 이하
- 주택 : 0.1%
- 상가 : 0.25%
6천만~1억5천
- 주택 : 0.15%
- 상가 : 0.25%
1억5천 초과
- 주택 : 0.25%
- 상가 : 0.25%

➡️ 주택은 구간별 누진세율이 적용되어 소형주택은 비교적 부담이 적습니다.
➡️ 상가는 무조건 0.25% 단일세율이 적용됩니다.

3. 부가세: 지방교육세와 도시계획세까지 고려해야

재산세
- 주택: 0.1~0.25%
- 상가: 0.25%
지방교육세
- 재산세의 20%(건물만 해당)
도시계획세
- 과세표준의 0.14%(도시지역 내 건물일 경우 부과)

⚠️ 특히 상가나 오피스텔은 도시계획세가 반드시 포함되어, 주택보다 세금이 높게 나오는 주 원인 중 하나입니다.

4. 세부담 상한 차이: 주택이 더 보호받는다

재산세는 전년도 대비 무한정 오르지 못하도록 '세부담 상한제'가 적용됩니다.

세부담 상한
주택 : 105~130%
상가 등 : 최대 150%까지 증가 가능

즉, 주택은 갑작스러운 재산세 급등을 어느 정도 막아주지만, 상가는 세액 증가 폭이 더 큽니다.

상가와 주택 세금 차이

5. 알아둘 점

✔️ 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다.(단, 실질거주 목적이라 하더라도, 과세상은 비주거용)
✔️ 실거래가와 세금은 직접적 연동이 아닙니다. '시가표준액'을 반드시 확인해야 합니다.
✔️ 주소 기준으로 시가표준액 확인하려면?
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https://kras.seoul.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do (서울 부동산정보조회시스템)에서 건물 주소 입력!

마무리 Tip

고지서만 보고 "왜 이렇게 많이 나왔지?"하지 마시고, 과세표준 산정 방식, 건물 용도, 적용 세율 구조를 확인해보세요!
특히 오피스텔은 실거주해도 주택으로 간주되지 않는 경우가 많으니 세무적으로 주의가 필요합니다.

참고로 재산세는 '건물분'과 '토지분'으로 나뉘어 각각 과세되며, 보통 7월과 9월에 따로 고지서가 나옵니다. 본 글에서는 건물분 재산세를 기준으로 설명하였습니다. 토지분 재산세는 보유한 대지 지분 면적과 공시지가에 따라 달라집니다.