공인중개사 시험을 고민하는 비전공자라면 가장 먼저 떠올리는 질문이 있습니다. “법 전공도 아닌데 괜찮을까?”, “나이가 있어도 가능한 시험일까?”, “난이도가 너무 높다는 말이 많던데 현실은 어떤가?” 공인중개사 시험은 분명 만만한 시험은 아닙니다. 다만, 비전공자에게 불가능한 시험도 아닙니다. 이 글에서는 비전공자 기준으로 체감 난이도, 과목별 어려운 이유, 합격 가능성을 높이기 위한 현실적인 전략을 정리해 보겠습니다.
공인중개사 시험 구조
공인중개사 시험은 1년에 1회 실시되며, 1차와 2차 시험으로 나뉩니다.
✔️ 1차 시험
- 부동산학개론
- 민법 및 민사특별법
✔️ 2차 시험
- 공인중개사법령 및 중개실무
- 부동산공법
- 부동산공시법
- 부동산세법
모든 과목은 객관식 5지선다형이며, 각 과목 40점 이상 + 전체 평균 60점 이상이면 합격입니다.
비전공자가 느끼는 전체 난이도는?
비전공자 기준으로 공인중개사 시험 난이도를 한 문장으로 정리하면 다음과 같습니다.
“암기량이 많고 범위가 넓어, 단기간 요령으로는 어렵지만
장기적으로 꾸준히 하면 충분히 합격 가능한 시험”
즉, 지능형 시험이 아니라 체력형 시험에 가깝습니다.
과목별 난이도 분석 (비전공자 체감 기준)
1️⃣ 부동산학개론 – 이해 vs 계산의 혼합
비전공자에게 비교적 접근성이 있는 과목입니다.
개념 설명이 논리적인 편이어서 이해 위주 학습이 가능합니다.
- 난이도: ★★★☆☆
- 계산 문제 존재(수익률, 할인율 등)
- 반복 학습 시 점수 안정화 쉬움
👉 비전공자라도 전략 과목으로 삼기 좋습니다.
2️⃣ 민법 – 비전공자의 최대 고비
공인중개사 시험에서 가장 탈락자를 많이 만드는 과목입니다.
- 법률 용어가 생소함
- 문장이 길고 추상적
- 사례형 문제 다수 출제
- 난이도: ★★★★★
특히 “의사표시”, “무효와 취소”, “대리”, “물권변동” 같은 개념은
처음 접하면 이해에 시간이 걸립니다.
👉 단기 암기는 거의 불가능, 반복 회독이 필수입니다.
3️⃣ 공인중개사법 – 가장 점수 잘 나오는 과목
비전공자에게 가장 효자 과목입니다.
- 법이지만 실무 중심
- 문장이 비교적 단순
- 기출 반복률 높음
- 난이도: ★★☆☆☆
👉 안정적으로 고득점 전략 과목으로 가져가야 합니다.
4️⃣ 부동산공법 – 난이도의 끝판왕
비전공자 기준, 체감 난이도 최상위입니다.
- 국토계획법, 건축법 등 다수 법률 혼합
- 암기량 방대
- 출제 범위 넓음
- 난이도: ★★★★★
👉 “이해하려 들면 무너지고, 패턴으로 접근해야 하는 과목”입니다.
5️⃣ 공시법·세법 – 분량은 적지만 방심 금물
- 공시법: 등기·지적 절차 중심
- 세법: 취득세·양도세 등 계산 요소 포함
- 난이도: ★★★☆☆
👉 공법보다 쉽지만, 마지막까지 관리하지 않으면 점수 흔들림이 큽니다.
합격률로 보는 난이도 (객관 지표)
최근 몇 년간 공인중개사 시험의 평균 합격률은 다음과 같습니다.
- 1차 합격률: 약 20~30%
- 2차 합격률: 약 20% 내외
이는 절대 쉬운 시험이 아니라는 객관적 지표입니다.
비전공자가 합격하기 위한 현실적인 전략
✔️ 1년 이상 준비 기간 확보
- 직장 병행 시 최소 10~12개월 권장
✔️ 민법·공법은 “완벽 이해” 욕심 버리기
- 100점 목표 ❌
- 40~60점 방어 전략 ⭕
✔️ 기출문제 중심 학습
- 이론 100% 이해보다
- 출제 패턴 익히기가 더 중요
마무리
공인중개사 시험은 비전공자에게 분명 쉽지 않은 시험입니다. 하지만 동시에, 전공자만을 위한 시험도 아닙니다.
- 암기량은 많지만
- 출제 방식은 반복적이며
- 나이·학력 제한이 없고
- 노력 대비 결과가 비교적 명확한 시험
👉 그래서 여전히 중장년·비전공자 도전 비율이 높은 시험입니다. “어렵다”는 말에 멈추기보다, 얼마나 준비할 각오가 되어 있는지를 기준으로 판단하는 것이 가장 현실적입니다.
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