부모님이 평생 일궈오신 소중한 자산인 주택을 자녀에게 물려주려 할 때, 가장 먼저 부딪히는 고민은 '살아계실 때 증여하느냐, 사후에 상속하느냐'입니다. 단순히 시기의 차이라고 생각하기 쉽지만, 어떤 선택을 하느냐에 따라 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 세금 차이가 발생합니다. 특히 2025년과 2026년에 걸쳐 상속세 및 증여세법 개정안이 시행되면서 과거의 기준으로는 더 이상 최선의 절세를 기대하기 어려워졌습니다. 본 포스팅에서는 2026년 최신 세법 기준을 바탕으로 증여와 상속의 장단점을 완벽히 비교 분석해 드립니다.
1. 2026년 상속세 개편의 핵심: 공제 한도의 대폭 상향
2026년 현재 가장 주목해야 할 점은 상속세 공제 한도가 과거보다 훨씬 유리하게 조정되었다는 것입니다. 정부는 고령화와 부동산 가치 상승을 반영하여 상속세 부담을 완화하는 방향으로 법을 개편했습니다.
- 일괄공제 상향: 기존 5억 원이었던 일괄공제가 2026년부터는 8억 원 수준으로 상향 조정되었습니다. (국회 통과 및 시행령 기준 확인 필요)
- 배우자 공제: 배우자가 살아계실 경우 최소 10억 원까지 공제가 가능해졌습니다.
- 자녀 공제: 기존 1인당 5,000만 원에서 5억 원으로 파격적으로 상향되어, 자녀가 많은 가구일수록 상속이 증여보다 압도적으로 유리해졌습니다.
- 면세점 범위: 결과적으로 배우자가 있는 경우 약 18억 원~20억 원까지는 상속세를 한 푼도 내지 않을 가능성이 커졌습니다. 따라서 시가 20억 원 이하의 1주택자라면 미리 증여하기보다 상속을 기다리는 것이 세금 측면에서 훨씬 유리합니다.
2. 증여가 유리한 경우: "미래 가치"에 배팅하라
그렇다면 증여는 무조건 불리할까요? 그렇지 않습니다. 증여의 핵심 전략은 '현재가'로 세금을 확정 짓는 데 있습니다.
- 가치 상승 예상 부동산: 현재 10억 원인 아파트가 10년 뒤 20억 원이 될 것이 확실시된다면, 지금 10억 원에 대해 증여세를 내는 것이 미래의 20억 원에 대해 상속세를 내는 것보다 저렴합니다.
- 10년 주기 증여: 증여세는 10년마다 합산됩니다. 자녀가 어릴 때부터 10년 단위로 나누어 증여하면 공제 혜택(성인 자녀 5,000만 원, 미성년자 2,000만 원)을 반복해서 받을 수 있습니다.
- 수증자 분산: 상속세는 돌아가신 분의 전체 재산에 대해 누진세율을 적용하지만, 증여세는 받는 사람(수증자)별로 계산합니다. 자녀, 며느리, 사위, 손주 등 여러 명에게 나누어 증여하면 세율 구간이 낮아져 절세 효과가 극대화됩니다.
3. 취득세와 양도소득세의 반전 체크리스트
단순히 증여세와 상속세만 비교해서는 안 됩니다. 부동산은 취득할 때 내는 취득세와 팔 때 내는 양도소득세가 발목을 잡을 수 있습니다.
| 구분 | 증여 (Gift) | 상속 (Inheritance) |
| 취득세 기준 | 시가인정액 (시세와 유사) | 시가표준액 (공시가격 기준) |
| 취득세율 | 기본 4% (조정지역 중과 시 최대 12%) | 기본 2.8% (무주택자 특례 시 0.8%) |
| 종부세 영향 | 자녀가 유주택자면 즉시 다주택자 중과 | 5년간 주택 수 제외 등 유예 혜택 |
| 취득가액 이월과세 | 증여 후 10년 이내 매도 시 증여 전 가격 적용 | 상속 당시 가액이 새로운 취득가액이 됨 |
상속의 숨은 강점은 '취득가액의 현실화'입니다. 부모님이 옛날에 1억 원에 산 집을 현재 10억 원에 상속받으면, 자녀의 취득가는 10억 원이 됩니다. 나중에 이 집을 11억 원에 팔면 양도차익 1억 원에 대해서만 세금을 내면 되지만, 증여는 10년을 보유하지 않으면 부모님의 옛날 취득가(1억 원)로 계산되어 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다.
4. 자녀에게 집을 넘길 때 주의해야 할 법적 독소 조항
부모와 자녀 간의 거래는 세무당국이 매우 엄격하게 감시합니다.
- 저가 양도 주의: 시세보다 너무 싸게 파는 '저가 양수도'는 차액이 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이 날 경우 증여로 간주되어 증여세가 부과됩니다. 2026년부터는 이 기준이 더욱 엄격해져 실제 자금 출처 조사가 병행되는 경우가 많습니다.
- 사전증여 재산 합산: 부모님이 증여 후 10년 이내(상속인 외 5년)에 돌아가시면 그 증여 재산은 다시 상속 재산에 포함되어 계산됩니다. 따라서 건강 상태를 고려한 장기적인 증여 계획이 필요합니다.
- 부담부 증여의 명암: 담보대출이나 전세보증금을 끼고 증여하는 '부담부 증여'는 증여세를 낮출 수 있지만, 부모님에게는 '양도소득세'가 발생합니다. 최근 양도세율이 높을 경우 오히려 전체 세액이 늘어날 수 있으니 주의해야 합니다.
결론: 당신의 상황에 맞는 최적의 선택
결론적으로 자산 규모가 20억 원 이하라면 상속이 세금 측면에서 절대적으로 유리합니다. 하지만 총자산이 30억 원을 넘어가고, 향후 부동산 가치가 급등할 것으로 예상된다면 10년 이상의 장기 플랜을 세워 미리 증여하는 것이 현명합니다.
무엇보다 2026년 개정 세법의 핵심인 '자녀 공제 5억 원'과 '취득세 산정 기준'을 본인의 상황에 대입해 보아야 합니다. 지금 바로 전문가와 상담하여 우리 집의 공시가격과 예상 시세를 확인하고, 10년 뒤의 자산 가치를 시뮬레이션해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 자녀가 이미 집이 있는데 부모님 집을 물려받으면 어떻게 되나요?
자녀가 이미 유주택자라면 상속이나 증여 모두 '다주택자'가 되어 종부세 및 양도세 부담이 커집니다. 이 경우 상속은 5년간 주택 수 제외 특례를 활용할 수 있어 단기적으로는 상속이 유리할 수 있습니다.
Q2. 며느리나 사위에게 증여하는 것이 왜 절세에 도움이 되나요?
증여세는 받는 사람별로 계산하기 때문입니다. 자녀 한 명에게 10억을 주는 것보다 자녀와 사위에게 5억씩 나누어 주면 낮은 세율 구간(누진세 완화)을 적용받아 전체 세금이 줄어듭니다.
Q3. 현금을 먼저 증여하고 그 돈으로 부모님 집을 사는 건 어떤가요?
이를 '자금출처 조사'라고 합니다. 증여받은 현금에 대해 정당하게 세금을 신고했다면 가능하지만, 자녀의 소득 대비 과도한 부동산 취득은 국세청의 정밀 분석 대상이 됩니다.
Q4. 2026년에 상속세율 자체가 인하되었나요?
최고세율 인하(50% → 40%) 및 과표 구간 조정이 논의되어 시행 중입니다. 과거보다 높은 금액대에서 낮은 세율이 적용되므로 반드시 최신 세율표를 확인하세요.
Q5. 집을 증여하고 나서 부모님이 계속 거주하셔도 되나요?
가능하지만, 무상 거주에 따른 이익이 연간 일정 금액(약 1,300만 원) 이상이면 자녀에게 증여세가 추가로 발생할 수 있습니다. 실거주 여부는 종부세 및 양도세 비과세 요건과도 직결되니 신중해야 합니다.
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