2025년 한 해가 마무리되는 시점, 올해 부동산 시장을 한 단어로 정의하면 '양극화의 정점'이라고 할 수 있습니다. 전국적으로 가격은 소폭 올랐지만, 서울과 수도권 일부 지역은 폭등 수준의 상승세를 보인 반면 지방은 마이너스 성장을 기록했습니다.
오늘은 숫자로 본 2025년 아파트 매매 및 전세 시장 결산과 내년 전망을 정리해 드립니다.
1. 매매 시장: "서울만 10% 급등" 수도권 쏠림 현상
KB부동산 데이터에 따르면 올해 전국 아파트 매매가격은 1.05% 상승했습니다. 작년(-0.30%) 대비 반등에 성공했지만, 속을 들여다보면 지역별 편차가 엄청납니다.
- 서울: 10.02% 상승 (2021년 불장과 비슷한 수준)
- 수도권: 3.41% 상승
- 5개 광역시: -1.76% 하락
- 기타 지방: -0.76% 하락
📍 강남보다 더 뜬 '한강벨트' 성동구
올해 상승률 1위는 강남이 아닌 성동구(21.39%)가 차지했습니다. 송파구(20.65%)를 앞지르는 기염을 토했는데요. 소위 '마·용·성·광(마포, 용산, 성동, 광진)'과 양천구 등 한강벨트 지역이 서울의 상승세를 견인했습니다.
- 주요 상승 지역: 성동구(21.39%), 과천시(20.05%), 광진구(19.20%), 강남구(18.99%), 분당구(17.40%)
2. 거래량 폭발: "규제 전 막차 타자" 심리
올해는 대출 규제(6.27 대책)와 공급 대책(9.7 대책) 등 정부의 여러 부동산 정책이 발표되었습니다. 하지만 시장은 오히려 '공급 부족'에 집중했습니다.
서울 아파트 매매 거래량은 과거 월 평균 3,000건대를 훌쩍 뛰어넘어 3월 9,800건, 6월 9,495건을 기록했습니다. 10.15 대책으로 규제지역이 확대되며 잠시 주춤했으나, 12월 들어 다시 상승 동력을 얻는 모습입니다.
3. 전세 시장: 재건축 이주 수요가 밀어올린 '과천'
전세 시장 역시 수도권 중심으로 상승세가 뚜렷했습니다. 전국 전세가격지수는 0.98% 상승했으나, 특정 지역의 상승폭은 압도적이었습니다.
🏆 전셋값 상승률 TOP 지역
- 경기도 과천시 (10.36%↑): 재건축 이주 수요 폭발과 '준강남' 입지 덕분
- 경기도 하남시: 지하철 5호선 개통 효과 및 실거주 수요 증가
- 울산 남구: 조선·자동차 산업 기반의 견고한 수요로 지방 중 이례적 상승
참고: 세입자들이 매매나 월세로 전환하기보다 전세를 유지하려는 성향이 강해지면서, 수도권 전세 물량 부족 현상은 당분간 지속될 것으로 보입니다.
4. 2026년 부동산 시장 전망: 차별화의 가속
2025년이 '지역별 격차'를 확인한 해였다면, 2026년은 그 격차가 더 정교해지는 해가 될 전망입니다.
- 공급 공백: 지난 몇 년간 줄어든 인허가 물량이 실제 공급 부족으로 나타나는 시기입니다.
- 선별적 상승: 대출 규제 강도에 따라 입지가 좋은 '똘똘한 한 채'와 그렇지 못한 지역 간의 가격 흐름은 더욱 극명하게 갈릴 것입니다.
💡 결론: 핵심지로의 회귀
결국 2025년은 "서울과 수도권 핵심 입지는 안전자산"이라는 인식이 공고해진 한 해였습니다. 지방 시장의 침체가 깊어지는 가운데, 내 집 마련을 계획하신다면 공급 물량과 규제 지역 변화를 면밀히 살필 필요가 있습니다.
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