오피스텔이나 아파트 분양권을 소유했던 경험이 있는 분들이 내 집 마련을 계획할 때 가장 먼저 맞닥뜨리는 고민은 바로 '내가 과연 생애최초 특별공급 자격이 되는가'입니다. 생애최초 특별공급은 평생 단 한 번뿐인 기회이며, 일반공급보다 당첨 확률이 높기 때문에 그 자격 요건을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 2025년, 2026년으로 이어지는 최신 부동산 제도 하에서는 주택 수 산정 기준이 과거보다 복잡해졌기 때문에, 단순한 보유 이력만으로 포기하기보다는 법령에 근거한 세부 예외 조항을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 본 포스팅에서는 오피스텔 및 분양권 보유 이력이 생애최초 자격에 미치는 영향을 주택공급에 관한 규칙을 바탕으로 상세히 분석해 드립니다.
1. 오피스텔 보유 이력이 생애최초 자격에 미치는 영향
결론부터 말씀드리면, 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 이를 소유했거나 현재 소유하고 있더라도 생애최초 주택구입 특별공급 자격에 영향을 주지 않는 것이 원칙입니다. 주택공급에 관한 규칙 제2조에 따르면 '주택'이란 주택법에 따른 단독주택 및 공동주택을 의미하며, 오피스텔은 준주택에 해당하여 청약 시에는 주택으로 간주하지 않습니다.
따라서 다음과 같은 상황에서도 여러분은 생애최초 자격을 유지할 수 있습니다.
- 주거용 오피스텔(전입신고 완료) 보유: 세법상으로는 주택 수에 포함되어 다주택자 중과세 대상이 될 수 있으나, 청약 제도에서는 여전히 미주택으로 간주합니다.
- 오피스텔 매도 이력: 과거에 오피스텔을 소유했다가 판매한 이력이 있더라도, 아파트와 같은 '주택'을 소유한 적이 없다면 생애최초 요건을 충족합니다.
- 취득세 및 양도세와의 차이: 여기서 주의할 점은 청약 시의 '주택 수'와 세금 부과 시의 '주택 수'는 완전히 별개라는 점입니다. 2025년 현행법상 오피스텔은 청약 시 무주택이지만, 다른 아파트 청약 당첨 후 취득세를 낼 때는 주택 수에 포함될 수 있으므로 이 부분은 별도의 자산 관리가 필요합니다.
2. 분양권 및 입주권 보유 이력과 생애최초 자격의 관계
분양권의 경우 이야기가 달라집니다. 2018년 12월 11일 이후에 취득한 분양권이나 입주권은 주택공급에 관한 규칙 제53조에 따라 '주택을 소유한 것'으로 간주합니다. 따라서 이 시점 이후에 분양권을 한 번이라도 보유했다면 원칙적으로 생애최초 특별공급 신청이 불가능합니다.
하지만 모든 분양권 보유 이력이 결격 사유가 되는 것은 아닙니다. 아래의 세부 기준을 확인해야 합니다.
- 2018년 12월 11일 이전 취득: 해당 날짜 이전에 분양권을 취득하고 주택 잔금을 치르기 전에 매도했다면 주택 소유 이력으로 남지 않습니다.
- 미분양 분양권 선착순 계약: 주택공급에 관한 규칙 제53조 제10호에 따르면, 미분양된 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권을 보유한 경우(소위 '줍줍')에는 해당 분양권을 주택으로 보지 않습니다. 단, 이를 통해 실제 입주하여 등기를 쳤다면 그때부터는 주택 소유자가 됩니다.
- 상속으로 인한 공유지분: 분양권을 상속받아 부적격 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 인정받을 수 있습니다.
3. 생애최초 특별공급의 핵심 요건과 최근 기준
생애최초 특별공급은 단순히 '지금 주택이 없는 상태'를 의미하는 것이 아니라, 세대원 모두가 과거부터 현재까지 단 한 번도 주택(분양권 포함)을 소유한 적이 없어야 함을 원칙으로 합니다. 2025년 기준 주요 체크리스트는 다음과 같습니다.
- 세대원 전원 무주택: 청약 신청자 본인뿐만 아니라 주민등록표등본상에 등재된 세대원(배우자, 직계존속, 직계비속 등) 전원이 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.
- 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있을 것: 기본적으로 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있어야 하지만, 최근에는 1인 가구를 위한 생애최초 물량(60제곱미터 이하)도 배정되고 있으므로 단독가구주도 기회가 있습니다.
- 소득세 납부 실적: 최근 1년 이내에 소득세를 납부했어야 하며, 과거 5년 이상의 소득세 납부 실적이 필요합니다.
- 자산 및 소득 기준: 공공분양과 민영분양에 따라 각각 정해진 소득 기준(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 일정 비율)과 자산 보유 기준을 충족해야 합니다.
4. 주택으로 보지 않는 예외 상황 (주택공급에 관한 규칙 제53조)
과거에 주택이나 분양권을 소유했더라도 법령에서 정한 특정 요건에 해당하면 생애최초 자격을 유지할 수 있습니다. 이는 실질적인 주거 안정성을 해치지 않는 선에서 예외를 두는 것입니다.
- 소형·저가주택 보유: 민영주택 일반공급 시에는 무주택으로 인정받을 수 있으나, 주의해야 할 점은 생애최초 특별공급에서는 소형·저가주택 보유 이력도 주택 소유로 간주한다는 점입니다. 즉, 특별공급에서는 예외가 적용되지 않는 경우가 많으므로 매우 주의 깊게 살펴야 합니다.
- 만 60세 이상 직계존속의 주택 소유: 배우자의 부모님을 포함하여 만 60세 이상의 직계존속이 주택이나 분양권을 소유하고 있는 경우, 그 자녀가 청약할 때는 무주택으로 인정받습니다. 단, 공공임대나 노부모 부양 특별공급 등 일부 유형에서는 제외될 수 있습니다.
- 폐가 또는 멸실 주택: 주택공급에 관한 규칙 제53조 제3호에 따라 주택건설지역이 아닌 지역 중 수도권 외의 지역에서 소유한 주택으로서, 폐가이거나 멸실되었거나 주택 외의 용도로 사용되고 있는 경우 공부상 정리하면 무주택으로 인정받을 수 있습니다.
결론 및 요약
오피스텔은 과거 보유 이력이나 현재 보유 여부와 상관없이 생애최초 특별공급 자격에 아무런 지장을 주지 않습니다. 그러나 분양권의 경우 2018년 12월 11일 이후 취득했다면 주택 소유로 간주되어 생애최초 자격이 박탈됩니다. 따라서 본인의 과거 자산 보유 이력을 등기부등본이나 부동산거래관리시스템을 통해 명확히 확인하는 절차가 선행되어야 합니다. 특히 생애최초는 단 한 번의 실수로 부적격 처리가 되면 향후 일정 기간 청약 제한을 받을 수 있으므로, 입주자 모집공고문을 꼼꼼히 대조해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 주거용 오피스텔에 거주하며 전입신고도 했는데 정말 괜찮나요? 네, 청약 제도상 오피스텔은 용도와 상관없이 업무시설로 분류되므로 주택으로 보지 않습니다. 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다.
Q2. 부모님이 아파트를 소유하고 계신데 제가 생애최초를 쓸 수 있나요? 부모님이 만 60세 이상이시라면 주택공급에 관한 규칙에 따라 무주택으로 인정받아 신청이 가능합니다. 다만, 공공분양의 경우 자산 기준 등에 부모님의 주택 가액이 포함될 수 있으니 공고문을 확인해야 합니다.
Q3. 분양권을 전매로 샀다가 다시 팔았는데 이력이 남나요? 2018년 12월 11일 이후에 분양권을 매수했다면, 단 하루만 보유했더라도 주택 소유 이력으로 남습니다. 따라서 생애최초 특별공급은 불가능하며 일반공급 무주택 기간 산정 시에도 영향을 받습니다.
Q4. 소형 저가주택(공시가격 1억 이하) 하나는 괜찮다고 하던데요? 민영주택 '일반공급'에서는 무주택으로 간주될 수 있지만, '생애최초 특별공급'에서는 주택 소유 이력으로 잡히는 것이 원칙입니다. 특별공급은 기준이 훨씬 엄격하므로 전문가와 상의가 필요합니다.
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