임차인이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 사용하여 계약을 연장할 때, 임대인은 임대료(보증금 및 월세)를 무한정 올릴 수 없습니다. 법은 임차인의 주거비 부담을 덜어주기 위해 증액 한도를 엄격히 규제하고 있습니다. 2026년 현재 적용되는 임대료 인상 한도와 계산 방법, 그리고 주의사항을 정리해 드립니다.
1. 임대료 증액 상한선: 전액의 5% 이내
계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신될 경우, 임대료 증액은 기존 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다.
- 강행규정: 임대인과 임차인이 합의하여 5% 넘게 인상하기로 특약을 맺었더라도, 계약갱신요구권을 사용한 상태라면 5%를 초과한 부분은 법적으로 무효입니다. 임차인은 초과 지급한 금액에 대해 반환 청구를 할 수 있습니다.
- 지자체별 조례: 주택임대차보호법은 5% 범위 내에서 지방자치단체가 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 본인이 거주하는 지역(예: 서울시, 경기도 등)의 최신 조례를 확인할 필요가 있습니다.
2. 증액 계산 방법 (보증금과 월세)
임대료는 보증금만 있는 '전세'와 보증금+월세인 '반전세/월세' 형태에 따라 계산 방식이 달라집니다.
- 전세의 경우: 단순하게 보증금 총액의 5%를 계산합니다.
- 예: 보증금 5억 원 → 최대 2,500만 원 인상 가능 (총 5억 2,500만 원)
- 월세(반전세)의 경우: 보증금과 월세 각각 5%씩 올리거나, 전체를 '환산보증금'으로 계산하여 조정합니다.
- 보증금을 그대로 두고 월세만 올릴 때도 전체 임대료 가치의 5% 범위를 넘지 않아야 합니다.
3. '전세 → 월세' 전환 시 인상 한도
임대인이 갱신 시 전세를 월세로 전환(반전세화)하고자 할 때는 임차인의 동의가 반드시 필요합니다. 임차인이 거절하면 전세 그대로 5% 이내 인상만 가능합니다. 합의 하에 전환할 경우에도 다음의 법정 전환율을 지켜야 합니다.
- 법정 전환율: 다음 중 낮은 비율 적용
- 대통령령으로 정한 이율 (연 2.0%)
- 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율 (예: 기준금리 3.25% + 2.0% = 5.25%)
- 즉, 전세를 월세로 바꿀 때 과도한 월세를 책정하는 것을 방지합니다.
4. 5%는 '무조건' 올려줘야 하는 금액인가요?
아니요, 그렇지 않습니다.
- 협의의 원칙: 5%는 **'최대 한도'**일 뿐입니다. 주변 시세가 떨어졌거나 경제 사정이 변했다면 임차인은 동결 혹은 감액을 요구할 수 있습니다.
- 증액 사유의 존재: 임대인이 인상을 요구하려면 조세, 공과금의 증감이나 경제사정의 변동 등을 근거로 증액 필요성을 설명해야 합니다. 임차인과 합의가 되지 않으면 임대인은 소송 등을 통해 증액의 정당성을 입증해야 하므로, 실무적으로는 당사자 간 합의로 결정되는 경우가 많습니다.
5. 실무상 주의사항 (2026년 기준)
- 복합 계약 주의: 계약서 작성 시 이것이 '계약갱신요구권을 행사한 갱신'인지, 아니면 단순히 '합의에 의한 재계약'인지 명확히 해야 합니다. 5% 이내로 인상하더라도 갱신요구권 사용 여부를 명시하지 않으면, 나중에 갱신요구권이 남아있는 것으로 간주되어 임대인에게 불리할 수 있고, 반대로 임차인은 권리를 이미 써버린 것으로 오해할 수 있습니다.
- 신규 계약과의 차이: 계약갱신요구권을 쓰지 않고 완전히 새로 맺는 '신규 계약'이나 '합의 재계약'에서는 5% 제한이 적용되지 않습니다. 따라서 임대인이 5% 이상 올리자고 한다면, 임차인은 "갱신요구권을 쓰겠다"고 명확히 의사를 밝혀 5% 제한을 적용받아야 합니다.
요약하자면: 계약갱신요구권을 사용한다면 임대료 인상은 최대 5%까지입니다. 임대인이 그 이상을 요구한다면 법적 권리를 근거로 거부하실 수 있습니다.
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