전세 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 한다면? 임차권등기명령을 신청하세요. 임차권등기명령은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 이사를 가더라도 보증금을 받을 권리를 법적으로 보호받을 수 있는 제도입니다. 2026년 현재 전세 사기가 사회적 문제가 되면서 임차권등기명령 신청이 급증하고 있으며, 정부는 절차를 간소화하고 비용을 지원하고 있습니다. 이 글에서는 임차권등기명령의 개념부터 신청 방법, 필요 서류, 비용, 주의사항까지 완벽하게 정리해드리겠습니다.
임차권등기명령이란?
임차권등기명령은 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부에 등록하는 제도입니다. 이를 통해 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
임차권등기명령의 구성 요소
1. 임차권 세입자가 집주인에게 보증금을 납부하고 해당 건물을 빌려 주거 등의 목적으로 이용할 수 있는 권리
2. 등기 제3자, 즉 누구나 알 수 있도록 법원에 등록하고 알리는 절차
3. 명령 등기는 보통 소유권자와 세입자 둘의 합의가 있어야 하지만, 세입자의 단독 신청에 따라 법원이 판단하여 강제로 등기하는 것
종합하면, 세입자가 해당 건물을 빌려서 이용할 수 있는 권리를 집주인의 동의 없이 누구나 알 수 있도록 법원이 강제로 등기하는 제도입니다.
왜 필요한가?
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있습니다. 따라서 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
임차권등기명령 제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령의 효과
✅ 대항력 유지: 이사를 가더라도 제3자(새로운 집주인 등)에게 임차권을 주장할 수 있음
✅ 우선변제권 유지: 경매 시 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있음
✅ 자유로운 이사: 보증금을 받지 못한 상태에서도 새로운 집으로 이사 가능
✅ 압박 효과: 등기부에 임차권이 표시되면 집주인이 보증금을 빨리 돌려주려는 동기 부여
✅ 경매 신청 가능: 임차권을 근거로 경매 신청하여 보증금 회수 가능
임차권등기명령 신청 자격
신청 가능한 경우
다음 요건을 모두 충족해야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다:
1. 임대차 종료
- 계약기간 만료로 임대차가 종료된 경우
- 해지통고에 따라 임대차가 종료된 경우
- 합의 해지된 경우
⚠️ 중요: 계약기간이 남아 있는 경우에는 신청할 수 없습니다. 반드시 임대차가 종료된 후에만 신청 가능합니다.
2. 보증금 미반환
- 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우
- 보증금 일부라도 돌려받지 못한 경우 (일부 미반환도 신청 가능)
3. 등기된 건물
- 원칙적으로 등기된 건물만 가능
- 무허가 건물은 불가
- 사용승인을 받은 건물은 임대인 대위 등기 후 신청 가능
4. 주택 또는 상가건물
- 주택임대차: 모든 주택 가능 (아파트, 빌라, 단독주택, 오피스텔 등)
- 상가건물: 상가건물 임대차보호법 적용 범위 내 상가
신청 불가능한 경우
❌ 계약기간이 남아 있는 경우
❌ 보증금을 전액 돌려받은 경우
❌ 무허가 건물 (등기 불가능한 경우)
❌ 전차인 (재임대받은 사람)
❌ 양수인 (새로운 집주인)에 대한 신청
임차권등기명령 신청에 필요한 서류
임차권등기명령 신청 시 다음 서류를 준비해야 합니다.
필수 서류 목록
1. 임차권등기명령 신청서
- 전자소송 사이트에서 작성 가능
- 법원 방문 시 서식 작성
2. 건물등기부등본 (1통)
- 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급
- 발급일로부터 3개월 이내 서류 유효
- 건물의 소유자 및 권리관계 확인용
3. 주민등록 등본 또는 초본 (1통)
- 주민센터 또는 정부24(www.gov.kr)에서 발급
- 임차 기간 동안 거주했음을 증명
- 대항력 취득 일자 확인용
4. 임대차계약서 사본 (1통)
- 원본 확인 후 사본 제출
- 확정일자가 있는 계약서 권장
- 계약 내용 및 보증금 확인용
5. 부동산 목록 (5통)
- 등기부등본을 보고 작성
- 건물의 소재지, 구조, 면적 등 표기
- 법원 제출용 5부 필요
부동산 목록 작성 예시:
부동산의 표시
[건물]
서울특별시 강남구 테헤란로 123, 456동 789호
(역삼동, ABC아파트)
철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 아파트
전유부분: 5층 제789호 84.99㎡
6. 임대차 계약 해지 통보 서류 (1통)
- 내용증명 우편 발송 증빙
- 카카오톡, 문자메시지 등도 가능
- 계약 종료를 임대인에게 통보했음을 증명
⚠️ 중요: 내용증명이 반송되었더라도 반송 봉투와 내용증명 원본을 함께 제출하면 됩니다.
7. 도면 (해당 시 필수)
- 건물의 일부분만 임차한 경우 필수
- 다가구주택의 일부, 상가 일부 등
- 임대차 목적 부분을 표시한 도면 5부
추가 서류 (해당 시 제출)
사용승인 받은 건물인 경우:
- 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면
- 건축물관리대장 등
주거용으로 사용하는 비주거용 건물인 경우:
- 임대차계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
- 거주 사실 확인서, 공과금 납부 내역 등
임차권등기명령 신청 방법
임차권등기명령은 두 가지 방법으로 신청할 수 있습니다.
방법 1: 전자소송 온라인 신청 (권장)
장점:
- 법원 방문 불필요
- 24시간 신청 가능
- 서류 우편 발송 불필요 (스캔 첨부)
- 진행 상황 실시간 확인
신청 절차:
1단계: 전자소송 사이트 가입
- 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr) 접속
- 회원가입 (공동인증서 또는 간편인증 필요)
2단계: 신청서 작성
- 로그인 후 '신청' 메뉴 선택
- '임차권등기명령' 검색
- 신청서 양식 작성
신청서 기재 사항:
- 임차인과 임대인의 성명, 주소, 주민등록번호
- 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
- 임대차의 목적인 주택 또는 상가건물
- 임차권등기의 원인이 된 사실
- 임차보증금
- 차임 또는 보증금의 일부를 차임으로 전환한 경우 그 차임
- 임대차 기간
3단계: 서류 첨부
- 준비한 서류를 스캔하여 PDF로 첨부
- 부동산 목록 5부, 건물등기부등본, 주민등록등본, 임대차계약서, 내용증명 등
4단계: 비용 납부
- 송달료: 현금 납부 (법원 계좌 이체)
- 등록면허세: 인터넷납부 (위택스 또는 이택스)
- 등기수입증지: 온라인 구매
5단계: 제출 및 확인
- 신청서 제출
- 접수번호 확인
- 진행 상황 모니터링
방법 2: 법원 방문 신청
절차:
1단계: 관할 법원 확인
- 임차 주택 또는 상가건물 소재지 관할 법원
- 지방법원, 지방법원 지원, 시·군 법원
2단계: 서류 준비
- 위 필수 서류 목록 참고
- 원본 지참 (사본 제출, 원본 대조 후 반환)
3단계: 법원 방문
- 민원실 또는 등기과 방문
- 신청서 작성 (법원 비치 양식 이용)
- 서류 제출
4단계: 비용 납부
- 법원 수납창구에서 현금 납부
- 영수증 수령 및 보관
임차권등기명령 신청 비용
2026년 기준 비용 (임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개 기준)
항목 금액 비고
| 인지대 | 5,000원 | 수입인지 구매 |
| 송달료 | 31,200원 | 현금 납부 (1회 5,200원 × 6회) |
| 등록면허세 | 6,000원 | 위택스 또는 이택스 납부 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 등록면허세의 20% |
| 합계 | 약 43,400원 | 직접 신청 시 |
⚠️ 참고: 전세 사기 피해자의 경우 2026년 말까지 등기수수료가 면제됩니다.
비용 부담 주체
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 즉, 임차인이 먼저 비용을 부담하지만 나중에 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
법무사 수수료 (대행 시)
직접 신청하기 어려운 경우 법무사에게 대행을 맡길 수 있습니다.
법무사 수수료 (2026년 기준):
- 환산보증금 2억 이하: 약 30만~35만 원
- 환산보증금 4억 이하: 약 35만~40만 원
- 환산보증금 7억 이하: 약 45만~50만 원
법무사 수수료는 법무사마다 다를 수 있으며, 대한법무사협회 법무사보수기준을 참고하면 됩니다.
임차권등기명령 신청 절차와 기간
전체 절차 흐름
1단계: 신청서 제출
- 전자소송 또는 법원 방문
- 소요 시간: 1~2시간
2단계: 법원 심사
- 서류 검토 및 요건 확인
- 소요 시간: 3~7일
3단계: 보정명령 (필요 시)
- 서류 미비 시 보정 요구
- 보정서 제출
- 소요 시간: 3~5일
4단계: 임차권등기명령 결정
- 법원의 결정문 발행
- 소요 시간: 보정 없으면 3~4일
5단계: 결정문 송달
- 임대인에게 결정문 송달
- 2026년 기준: 송달 불능 시 직권으로 공시송달 또는 발송송달
- 소요 시간: 7~14일 (송달 방식에 따라 다름)
6단계: 등기소 등기 촉탁
- 법원이 등기소에 등기 촉탁
- 소요 시간: 3~5일
7단계: 임차권 등기 완료
- 등기부에 임차권 표시
- 등기부등본에서 확인 가능
총 소요 기간
- 최단: 약 2주
- 평균: 약 3~4주
- 최장: 약 6주 (송달 지연 시)
2024년 1월 16일 임차권등기명령 업무처리지침이 변경되면서, 임대인이 송달을 회피하더라도 법원에서 직권으로 송달 처리하므로 이전보다 1개월 정도 기간이 단축되었습니다.
신청 시 주의사항
1. 임차권 등기 전에 전출 금지
⚠️ 매우 중요: 임차권등기명령을 신청하더라도 실제로 등기가 완료되기 전까지는 절대 주민등록을 옮기면 안 됩니다.
- 신청만 한 상태에서 전출하면 대항력 상실
- 등기부등본에서 임차권 등기 완료 확인 후 이사
- 통상 신청 후 2~4주 후 등기 완료
2. 확정일자 및 주민등록 필요
임차권등기명령을 신청할 때 확정일자를 받지 않았거나 주민등록을 이전하지 않았다면, 신청 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자: 임대차계약서에 관할 관공서의 날인
- 주민등록: 임차 주택으로 전입 신고
다만, 확정일자를 받지 않았거나 주민등록을 이전하지 않았더라도 임차권등기명령 신청은 가능하지만, 우선변제권의 순위가 늦어지게 됩니다.
3. 합리적 기간 내 신청
임대차 종료 후 합리적 기간 내에 신청해야 합니다. 통상적으로 계약 종료 후 6개월 이내에 신청하는 것이 좋습니다.
4. 보정명령 대응
법원에서 보정명령이 나오면 신속하게 대응해야 합니다. 보정 기간 내에 보정서를 제출하지 않으면 신청이 각하될 수 있습니다.
5. 부동산 목록 정확히 작성
부동산 목록은 등기부등본을 보고 정확히 작성해야 합니다. 건물의 표시가 잘못되면 보정명령이 나오거나 신청이 기각될 수 있습니다.
6. 일부 미반환도 신청 가능
보증금 전액을 받지 못한 경우는 물론, 일부라도 받지 못한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 집주인이 부당한 이유로 일부 보증금을 공제하는 경우 활용할 수 있습니다.
임차권등기명령 후 조치
등기 완료 확인
등기가 완료되면 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 발급받아 확인하세요.
등기부에 표시되는 내용:
- 임차권등기명령
- 임차인 성명
- 임차보증금
- 임대차 기간
- 등기 원인 (임차권등기명령 결정)
- 대항력 발생 일자
- 우선변제권 발생 일자
이사 가능
등기가 완료된 후에는 자유롭게 이사를 갈 수 있습니다. 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
보증금 회수 방법
임차권등기명령 후에도 보증금을 받지 못한 경우 다음 조치를 취할 수 있습니다:
1. 지급명령 신청
- 간이한 절차로 집행권원 확보
- 소요 기간: 약 1~2개월
2. 소액사건심판 또는 민사소송
- 보증금 반환 청구 소송
- 소요 기간: 약 3~6개월
3. 강제경매 신청
- 집행권원을 확보한 후 경매 신청
- 임차권을 근거로 배당 요구
- 소요 기간: 약 6개월~1년
임차권등기 말소 (해제)
보증금을 전액 받은 후에는 임차권등기를 말소해야 합니다.
말소 방법:
- 전자소송 사이트에서 임차권등기명령 해제 신청
- 보증금 수령 증빙 서류 첨부 (계좌이체 내역 등)
- 법원 결정 후 등기소에서 말소
말소 비용:
- 등록면허세: 7,200원
- 등기수입증지: 3,000원
- 송달료: 약 5,200원
- 합계: 약 1~2만 원
임차권등기명령 활용 꿀팁
꿀팁 1: 상습적으로 보증금 안 돌려주는 집주인 골라내기
전월세로 살 집을 알아볼 때 등기부등본을 말소사항까지 포함하여 발급받아 확인하세요.
- 말소 사항에 임차권등기명령이 있으면 → 이전에 보증금 문제가 있었던 집
- 임차권등기명령이 여러 번 있었다면 → 절대 계약하지 말 것
임차권등기명령은 보통 발생하지 않는 특수한 상황입니다. 등기부에 이력이 있다면 임대인이 상습적으로 보증금을 안 돌려주는 사람일 가능성이 높습니다.
꿀팁 2: 일부 보증금 안 돌려주는 집주인 압박하기
보증금에서 여러 가지 이유로 일부 금액을 부당하게 공제하고 돌려주는 집주인이 있습니다. 합리적인 설명이 없다면, 일부 못 받은 보증금을 근거로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령은 비용과 절차가 간소하기 때문에 세입자 혼자서 쉽게 신청할 수 있는데, 집주인들은 임차권등기가 되는 것을 매우 꺼려하기 때문에 부당한 이유로 보증금을 떼고 돌려주는 경우에 효과적입니다.
꿀팁 3: 전세 사기 피해자 지원 활용
2026년 말까지 전세 사기 피해자는 임차권등기명령 관련 등기수수료가 면제됩니다. 해당되는 경우 반드시 신청하세요.
임차권등기명령 FAQ
Q1. 임차권등기명령을 신청하면 집주인이 보증금을 빨리 돌려주나요?
A. 많은 경우 그렇습니다. 임차권등기가 등기부에 표시되면 집주인 입장에서는 자신의 소유권에 제한이 걸리고, 향후 매매나 담보 대출에 불리해지기 때문에 보증금을 빨리 돌려주려는 경향이 있습니다.
Q2. 임차권등기명령 신청 후 얼마나 기다려야 하나요?
A. 평균적으로 신청 후 3~4주 정도 소요됩니다. 2024년 지침 개정으로 임대인이 송달을 회피하더라도 법원에서 직권으로 처리하므로 이전보다 빨라졌습니다.
Q3. 계약 기간이 남아 있는데 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
A. 아니요. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에만 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료, 해지통고, 합의 해지 등으로 임대차가 종료되어야 합니다.
Q4. 무허가 건물도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
A. 원칙적으로 불가능합니다. 다만, 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 등기한 후 신청할 수 있습니다.
Q5. 임차권등기명령 비용은 누가 부담하나요?
A. 임차인이 먼저 비용을 지출하지만, 법에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 향후 본안 사건(민사소송, 지급명령 등)에서 임대인에게 반환청구하면 됩니다.
Q6. 임차권등기명령을 신청하면 바로 이사 갈 수 있나요?
A. 아니요. 임차권등기명령을 신청한 것만으로는 이사 갈 수 없습니다. 법원의 결정이 나고 등기소에서 등기가 완료된 후에야 이사를 갈 수 있습니다. 등기 완료 전에 전출하면 대항력이 상실됩니다.
Q7. 혼자서 신청하기 어려운데 어떻게 하나요?
A. 법무사에게 대행을 맡길 수 있습니다. 비용은 30만~50만 원 정도이며, 전문가의 도움을 받을 수 있습니다. 다만, 전자소송 사이트를 이용하면 생각보다 어렵지 않으므로 직접 신청하는 것도 고려해보세요.
Q8. 임차권등기명령 후에도 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?
A. 지급명령 또는 민사소송을 통해 집행권원을 확보한 후, 강제경매를 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 근거로 배당 요구하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
체크리스트
임차권등기명령 신청 전 다음 사항을 확인하세요.
신청 전 체크리스트
□ 임대차 계약이 종료되었는가? □ 보증금을 전액 또는 일부 받지 못했는가? □ 임차 건물이 등기된 건물인가? □ 건물등기부등본을 발급받았는가? □ 주민등록 등본 또는 초본을 발급받았는가? □ 임대차계약서를 준비했는가? □ 내용증명 또는 계약 해지 통보를 했는가? □ 부동산 목록을 작성했는가? □ 건물 일부 임차 시 도면을 준비했는가? □ 신청 비용(약 43,400원)을 준비했는가?
신청 후 체크리스트
□ 법원에서 보정명령이 나왔는가? → 신속히 대응 □ 임차권등기명령 결정이 났는가? □ 등기소에서 등기가 완료되었는가? → 등기부등본 확인 □ 등기 완료 후 전출 신고를 했는가? □ 보증금을 받았는가? → 임차권등기 말소 신청 □ 보증금을 못 받았는가? → 지급명령 또는 경매 신청
문의처
임차권등기명령 관련 문의
대법원 전자소송
- 홈페이지: ecfs.scourt.go.kr
- 전화: 1544-4959 (평일 09:00~18:00)
관할 법원
- 임차 주택 또는 상가건물 소재지 관할 법원
- 지방법원, 지방법원 지원, 시·군 법원
대한법률구조공단 (무료 법률 상담)
- 전화: 국번 없이 132
- 홈페이지: www.klac.or.kr
- 경제적 어려움이 있는 경우 무료 법률 지원
서울시 전세보증금 안심대출
- 전화: 1688-6345
- 보증금 미반환 시 긴급 생활 자금 지원
마치며
임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 세입자가 이사를 가더라도 권리를 지킬 수 있는 강력한 법적 수단입니다. 절차가 복잡해 보이지만, 전자소송을 이용하면 생각보다 어렵지 않게 신청할 수 있습니다.
핵심 요약:
✅ 임차권등기명령은 보증금 미반환 시 대항력·우선변제권 유지하며 이사 가능
✅ 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 경우 신청 가능
✅ 필수 서류: 건물등기부등본, 주민등록등본, 임대차계약서, 부동산 목록, 내용증명
✅ 신청 비용: 약 43,400원 (임대인에게 청구 가능)
✅ 전자소송 이용 시 24시간 온라인 신청 가능
✅ 평균 소요 기간: 3~4주
✅ 매우 중요: 등기 완료 전까지 절대 전출 금지
✅ 전세 사기 피해자는 2026년 말까지 등기수수료 면제
보증금을 돌려받지 못하고 있다면 더 이상 참지 말고, 임차권등기명령을 신청하여 정당한 권리를 지키세요. 이 제도는 세입자를 보호하기 위해 만들어진 것이니 적극 활용하시기 바랍니다!
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