부동산 임대차 계약은 개인의 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 보증금이 오가는 중요한 과정입니다. 최근 전세 사기 수법이 고도화되고 관련 법령이 개정됨에 따라, 과거의 방식대로 계약을 체결했다가는 예기치 못한 금전적 손실을 입을 수 있습니다. 특히 2025년과 2026년에는 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 세부 시행령과 확정일자 부여 체계가 더욱 강화되었습니다. 본 글에서는 임대차계약서 작성 직전 반드시 점검해야 할 7가지 핵심 사항을 알려드립니다.
1. 등기부등본의 실시간 권리관계 및 을구 확인
임대차 계약의 시작과 끝은 등기부등본 확인에 있습니다. 단순히 계약 당일 한 번 확인하는 것에 그치지 않고, 계약금 입금 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 직전 등 최소 3회 이상 발급받아 변동 사항을 확인해야 합니다.
- 표제부: 실제 매물의 주소와 계약서상의 주소가 일치하는지 지번과 호수를 대조합니다.
- 갑구: 소유권자가 누구인지 확인하고, 가압류, 가처분, 예고등기 등 소유권을 제한하는 사항이 있는지 점검합니다. 2026년 기준 신탁 부동산 관련 사기가 빈번하므로, 소유자가 '신탁사'로 되어 있다면 반드시 신탁원부를 별도로 발급받아 수탁자의 동의 없는 계약인지 확인해야 합니다.
- 을구: 근저당권 설정 여부를 확인합니다. 통상적으로 [선순위 채권액 + 내 보증금]의 합계가 시세의 70%를 초과할 경우 '깡통전세' 위험군으로 분류되므로 주의가 필요합니다.
2. 임대인 신원 확인 및 미납 국세·지방세 열람
최근 개정된 법령에 따라 임차인은 계약 체결 전 임대인에게 미납 국세 및 지방세 내역을 요청할 수 있는 권리가 강화되었습니다. 임대인이 세금을 체납한 상태에서 경매가 진행되면 국세는 보증금보다 우선 변제되는 경우가 많기 때문입니다.
- 신분증 대조: 주민등록증 또는 운전면허증의 진위 여부를 정부24나 경찰청 교통민원24를 통해 확인합니다.
국세·지방세 완납증명서: 임대인에게 완납증명서 제시를 요구하거나, 임대인의 동의를 얻어 미납 세액을 직접 열람해야 합니다. 2025년 이후부터는 일정 금액 이상의 임대차 계약 시 임대인의 동의 없이도 계약 후 잔금일 전까지 미납 국세 열람이 가능해졌으나, 계약 전 확인하는 것이 가장 안전합니다.
3. 건축물대장을 통한 위반건축물 여부 판독
등기부등본만큼 중요한 것이 건축물대장입니다. 등기부에는 나타나지 않는 건물의 용도와 불법 개조 여부가 명시되어 있기 때문입니다.
- 용도 확인: 근린생활시설을 주거용으로 개조한 경우, 전세자금대출이 불가하며 전세보증보험 가입이 거절됩니다. 또한 향후 이행강제금 부과나 원상복구 명령으로 인해 주거 안정이 위협받을 수 있습니다.
- 위반건축물 표기: 대장 우측 상단에 노란색 '위반건축물' 표시가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 2026년 현재 강화된 소방법 및 주택법에 따라 위반 건축물에 대한 단속과 규제가 더욱 엄격해진 상태입니다.
4. 특약 사항의 구체적 명시와 효력 설정
임대차 계약서에서 가장 강력한 법적 보호 장치는 특약 사항입니다. 구두로 약속한 내용은 법적 효력을 발휘하기 어렵기 때문에 반드시 문자로 남겨야 합니다.
- 전세사기 예방 특약: "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 부동산에 대하여 저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다"라는 문구를 반드시 포함해야 합니다. 이는 대항력 발생 시점(전입신고 다음 날 0시)과 저당권 설정 효력 시점의 차이를 악용하는 사례를 방지하기 위함입니다.
- 전세보증보험 가입 조건: "본 계약은 전세보증보험 가입을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물의 결격사유로 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 배액배상 없이 계약금을 즉시 반환한다"는 내용을 명시하십시오.
- 수선 의무: 결로, 곰팡이, 누수 등 중대한 하자에 대한 수리 책임 소재를 명확히 기록합니다.
5. 전세보증금 반환보증 보험 가입 가능 여부 검토
2026년 부동산 시장에서 가장 중요한 안전장치는 HUG(주민도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 보증보험 가입입니다.
- 가입 요건 확인: 공시가격의 일정 배수(현재 126% 룰 적용 등)와 부채비율을 계산하여 내가 들어갈 집이 보험 가입 대상인지 사전에 조회해야 합니다.
- 선순위 채권 확인: 다가구 주택의 경우 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계(선순위 임차보증금)를 임대인으로부터 확인받아 확인설명서에 기재해야 합니다. 이를 허위로 기재할 경우 계약 해지 사유가 됩니다.
6. 계약 당사자 확인 및 대리인 계약 시 주의사항
가급적 임대인 본인과 직접 계약하는 것이 원칙입니다. 그러나 불가피하게 대리인과 계약해야 한다면 서류 구비 여부를 엄격히 따져야 합니다.
- 대리인 필요 서류: 임대인의 인감증명서(위임용), 위임장(인감도장 날인), 대리인 신분증, 임대인 본인과의 영상통화 확인이 필요합니다.
- 송금 원칙: 계약금 및 잔금은 반드시 '임대인 본인 명의의 계좌'로 송금해야 합니다. 대리인 계좌로 송금하는 것은 향후 영수증 효력 문제나 횡령 사고 발생 시 책임 소재가 불분명해질 위험이 큽니다.
7. 주택임대차신고 및 확정일자 자동 부여 활용
2021년부터 시행된 주택임대차 신고제에 따라 계약 체결 후 30일 이내에 반드시 관할 지자체에 신고해야 합니다.
- 자동 확정일자: 주택임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되므로 별도로 동주민센터를 방문할 번거로움이 줄어들었습니다. 하지만 대항력을 갖추기 위해서는 반드시 '이사와 전입신고'가 병행되어야 함을 잊지 말아야 합니다.
- 확정일자의 중요성: 확정일자는 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 '우선변제권'의 핵심 요건입니다.
결론 및 요약
안전한 임대차 계약은 꼼꼼한 서류 확인에서 시작됩니다. 위에서 언급한 등기부등본 확인, 미납 세액 점검, 위반건축물 확인, 구체적인 특약 작성, 보증보험 가입, 본인 확인, 임대차 신고 등 7가지 항목은 선택이 아닌 필수입니다. 특히 2026년 부동산 시장은 전세 사기 예방을 위한 법적 장치가 그 어느 때보다 촘촘하므로, 임차인 스스로 자신의 권리를 주장하고 확인하는 태도가 필요합니다. 잔금을 치르기 전 반드시 모든 서류를 재점검하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대인이 국세 완납증명서 제출을 거부하면 어떻게 하나요?
A1. 2025년 기준, 임대차 계약서를 작성한 임차인은 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 다만 계약 전이라면 이를 거부하는 임대인과의 계약은 신중히 재고하는 것이 좋습니다.
Q2. 전입신고는 꼭 이사 당일에 해야 하나요?
A2. 네, 그렇습니다. 대항력은 [전입신고 + 점유(이사)]를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 하루라도 늦어지면 그 사이 설정된 저당권에 밀릴 수 있으므로 이사 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 마쳐야 합니다.
Q3. 특약에 '모든 수선은 임차인이 한다'고 적혀 있으면 무조건 따라야 하나요?
A3. 소모품이나 경미한 수선은 임차인이 부담할 수 있으나, 보일러 고장, 배관 누수 등 건물의 주요 설비나 기본적 거주가 불가능한 수준의 파손은 민법 제623조에 따라 임대인에게 수선 의무가 있습니다. 과도하게 임차인에게 불리한 특약은 일부 효력이 제한될 수 있습니다.
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